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부동산 & 재테크 에 해당하는 글1 개
2007/07/24   부자로 가는 길 (2)


부자로 가는 길
Biz Diary/Other Biz | 2007/07/24 19:17

< 서 론 >


당산동 아파트를 팔기로 마음을 먹고 부동산에 전화를 걸었다.

내후년이면 개통되는 9호선 호재가 아직 남아있지만, 적당한 가격이라면 이쯤에서 던지는 것도 괜찮겠다는 생각이다.

팔게 되면 당장 억울한 것은 양도세이다. 그 동안의 다달이 꼬박꼬박 이자를 내며 벌어놓은 시세차익의 절반을 고스란히 나라에 바쳐야 한다.

하지만 정권이 바뀐다고 해도 다주택 보유자에 대한 양도세 감면은 수년 간 쉽지 않을 것이라는 것이 일반적인 전망이다.

양도세를 피하려 집을 내놓지 않으면 이번에는 보유세 징수작전에 걸려든다. 날아오는 세금고지서보다 더 무서운 것은 이로 인한 시장의 왜곡현상이다.

강력한 세금부과와 금리인상 등의 전방위 푸싱은 실탄이 떨어진 투자자(혹은 실거주자)들이 백기를 들고 나오게 할 것이다.


문제는 어정쩡한 지역에 있는 희소성이 떨어지는 아파트들이다.

소위 대한민국 핵심지역의 블루칩 아파트는 지금까지 버티어 왔던 것처럼 큰 변화가 없을 것이다. 게다가 소위 있는 사람들한테는 대출 금리 영점 몇 프로 인상은 그다지 문제가 되지 않는다. 


당산동 아파트를 매도하겠다는 생각이 든 것은 일부 언론의 보도처럼 아파트가격이 급락할지도 모른다는 불안감 때문은 아니다.

단지, 적당한 타이밍을 잡아 매도하여 보유세 부담도 줄이고, 대출금도 상환하여 실탄을 비치해놓자는 생각이다.

도보 5분 이내 거리의 A급 역세권이라 하기에는 숨이 차지만 내후년 개통을 앞두고 있는 지하철 9호선과 경전철 등의 가시적인 호재를 갖고 있는 곳이다.

향후 5년 이내의 중기 부동산 시장을 예측을 해본다면, 여전히 수요보다는 공급이 절대적으로 부족한 상황임에 틀림없다.


요즘 시장 분위기는 정말 오래 간만에 매수자 우위로 돌아섰다. 지금 투자자들은 무리한 대출을 자제하면서, 보유세 부담이 큰 아파트보다는 다른 종목으로 눈을 돌리고 있다.

내집마련을 하겠다고 마음을 먹었다면 어쩌면 지금이 좋은 물건을 고를 수 있는 기회가 될런지도 모르겠다.



< 본 론 >


1. 부자로 가는 길


“어떻게 하면 돈을 많이 모을 수 있나요?”

부자들이 가장 많은 듣는 질문이다. 아직 부자가 되려면 멀었지만, 내가 감히 생각하는 답은 이렇다.


첫째. 돈을 안 써야 돈이 모인다. 

물론 자본주의 사회에서 인간답게 살기 위해서는 전혀 안 쓴다는 것은 불가능한 일이다. 불필요한 지출을 최소화하자는 의미이다.

돈을 모으는 것만 재테크가 아니다. 지출 계획을 세우고 절도 있게 돈을 사용하는 것이야 말로 모든 재테크의 첫 걸음임을 잊지 말아야 한다.

머리 좋은 사람이 돈도 잘 쓴다고 한다. 함부로 펑펑 쓰는 것이 아니라 잘 궁리하면서 요긴하게 돈을 사용한다는 것이다.

가계부를 쓰는 것 하나 만으로도 적지 않은 돈이 세어나가는 것을 막을 수 있다.


둘째. 돈을 벌어야 한다.

평생 부모님한테 용돈 및 생활비를 받을 수 있는 상황이 아니라면, 대부분 학교를 졸업하고 사회에 나서서 고정적인 수익원을 확보한다.

수많은 종류의 직장 내지는 직업이 있지만, 크게는 아래에 적은 세 가지로 분류할 수 있다.


1) 월급쟁이 : 가장 쉽게 돈을 버는 방법이다. 하지만, 가장 어리석은 방법으로 알려져 있다.

2) 사업가   : 성공할 확률 보다는 실패할 확률이 더 높다. 경쟁도 치열하다. 하지만, 가장 바람직한 방법이다.

3) 사기꾼   : 누군가를 속여서 금전적인 이득을 보는 것이다. 일반적으로 지속성이 떨어지고, 정상적인 사회생활을 할 수 없다는 단점이 있다.


어떤 것을 선택하든 이를 통해 생활을 영위할 수 있어야 하고, 더불어 삶의 목적에 부합하는 일이어야 한다. 이것은 돈 이외에 다른 가치를 우리에게 안겨준다.


셋째. 투자를 해야 한다.

직업을 통해 버는 돈은 일반적으로 생활을 충당하는 비용으로 사용되는데 비해, 투자로 인해 번 돈은 다시 투자를 하는데 사용되는 것이 보통이다.

현존하는 대부분의 부자들은 이런 투자와 투자를 거듭하여 탄생하였는데, 그들은 주로 부동산, 주식 등 금융상품, 그리고 사람에게 자본을 투입하였다.


이미 세상에는 부자 되는 법, 투자의 법칙에 대한 다양한 정보가 쏟아져 나왔다.

아마도 헤아릴 수 없을 정도로 많은 방법이 있을 것이다. 그 중에서 어느 길을 선택하는 것이 올바른 것인지는 모른다.

중요한 것은 각자의 발에 맞는 신발을 골라야 한다는 것이다. 그러기 위해서는 먼저 많은 신발을 신어봐야 할 것이다.  



2. 성공 투자를 위한 순서


올바르게 돈을 쓰는 것이 돈을 버는 것보다 어렵다는 말이 있다. 투자도 예외는 아니다. 투자에 적합한 물건을 찾아 판단하고 실행에 옮기기까지는 결코 쉬운 일이 아니다. 많은 사람들이 중도에 포기하는 것을 쉽게 볼 수 있다.

성공 투자를 위해 우리가 짚어야 하는 것은 무엇일까?


1) 정보의 수집


투자 정보를 모을 때에는 광범위하게 넓은 눈으로 시장을 바라봐야 한다. 시간에 쫓기면   안된다. 가급적 많은 경로를 통해 투자정보를 입수한다.

전문가를 만나기도 하고, 관련된 강좌를 듣거나 부동산업체를 통해 좋은 정보를 접하는 것도 좋은 방법이다.

초보자라면 신문이나 TV같은 일반 매체를 통해 소개된 지역에서 시작하는 편이 좋다.

부동산의 투자는 주식과는 달리 개발호재가 발표된 다음 조금 늦게 들어가도 충분한 투자 차익을 얻을 수 있기 때문이다.

반면 소문만 듣고 서둘러 투자에 나섰다가는 낭패를 보기 십상이다. 개발 계획 자체에 리스크도 있거니와 투자 실현은 다음 세대의 몫이 될 수도 있다.


2) 투자 정보의 재구성


어느 정도 정보가 모아졌으면, 수집한 정보를 추슬러 재구성을 해야 한다.

투자목적과 지역, 투자방식을 결정한 다음, 가용한 부합하는 물건으로 투자리스트를 작성해 보자.


① 목적에 따라 부동산의 종류를 결정을 해야 한다.


- 우선적으로 필요한 것은 무엇인가.


요즘 주식시장은 뜨겁다. 불과 몇 달 전 만해도 연내에 2000포인트를 돌파할 것인지에 대해 여러 증권전문가들이 조심스런 전망을 내놓더니 벌써 1900포인트를 훌쩍 뛰어넘어 버렸다.(이글을 올릴 때쯤이면 이미 2000포인트를 돌파했는지도 모르겠다.)

게다가 '요즘 펀드안하면 바보'라는 말이 돌 정도로 전 국민이 주식형 펀드에 뛰어들고 있다.

하지만, 나는 아직도 주식투자에는 고개를 설레설레 짓는다. 주식시장을 불신해서가 아니라 알지 못해서 이다.

따라서 내가 주식에 대해 할 수 있는 얘기는 없다.


부동산의 투자에 임할 때 가장 중요한 것은 투자의 목적이다.

투자 목적이 분명한 투자는 결코 실패하지 않는다. 단순히 돈을 쫓는 투자라면 위험한 투자가 되기 쉽다. 돈 욕심이 생기면 투자의 초심이 사라지고, 주관도 흔들리게 된다.

원칙적으로 부동산 투자는 단순하게 싸게 사서 비싸게 되팔아 남기겠다는 생각은 버려야 한다.

내 집을 갖고 싶다. 자연을 누릴 수 있는 내 땅을 갖고 싶다. 노후를 편안하게 보낼 수 있도록 상가를 갖고 싶다는 생각에서 시작해야 한다.


- 내가 살 집


대한민국에서 살아야 할 국민이라면 내집마련은 평생 한 번은 풀어야 할 숙제이다. 주택보급이 수요를 지나쳐서 서로 소유를 미루는 형세라면 모를까.

주춤하고 있는 집값이 앞으로 어떤 형세로 이어질지는 아무도 모른다. 다만 강남과 출퇴근이 가능한 지역의 경쟁력 있는 아파트라면 하락하지는 않을 것이다.


다시 한 번 재고해야 할 것은 집값에 대한 인식이다.

이제 집은 거래세금이나 보유세금의 인상으로 투자 차익만을 노리고 접근할 수 있는 투자처가 아니다.

실수요자가 접근하는 집이라면 집값에 대해 보다 자유로워질 필요가 있다.

어차피 뭉개고 앉아 살 집인데 조금 비싸게 혹은 조금 싸게 사든 큰 손해라고 볼 수는 없다고 편하게 생각해야 한다.

- 노후를 편하게 보낼 수 있는 상가


거주 목적의 부동산이 아니라면 고정적인 수익을 보장하는 수익성 상가는 현명한 투자처이다.

최근 오름세를 타고 있는 금리의 여파로 상가 수익률이 다소 떨어지긴 했지만, 상가는 여전히 노후의 경제력을 담보하는 든든한 보험이다.

게다가 지가가 상승하면 임대료도 덩달아 오르기 때문에 물가상승률은 상회할 수 있다.


- 자연을 누릴 수 있는 땅


투자하기는 어렵지만 반면 가장 매력적인 것이 땅이다. 특히 수도권 지역의 땅은 희소성 때문에 잠재 가치가 높다고 한다.

은퇴 후 자연과 접하여 전원생활을 할 목적에 부합하는 땅을 고르는 것도 좋은 투자이다.



② 지역을 결정해야 한다.


이제는 지역을 선택해야 한다. 수도권 개발예정지 지도를 펼쳐 보면 향후 5년 내에 크게 바뀔 지역을 어렵지 않게 찾을 수 있다.

용산, 뚝섬, 송도, 동탄, 광교 등 지금 개발 계획을 갖고 있고, 좋은 입지의 땅은 틀림없이 성공할 것이다.



③ 투자방식을 정한다.


한정된 시간 내에 관심지역을 모두 실사하면서 발품을 파는 것이 쉬운 일은 아니지만, 현장 부동산을 찾아가 직접 투자를 하는 것은 가장 정확한 시세를 확인 할 수 있다는 장점이 있다.

시간이 없다면 부동산 컨설팅업체를 통해 물건의 용도와 지역을 알려주고 적당한 물건을 브리핑을 받는 방법이 있다. 중간업체를 통한다는 단점이 있지만, 신속하고 다양한 물건을 소개받을 수 있다는 장점이 있다.

대신 이중 중개를 통해 물건의 상태가 왜곡될 수 있으므로 주의해야 한다.


마지막으로 경매로 매수하는 방법이 있다. 이 경우 관심지역을 우선 결정한 다음 좋은 물건이 나올 때까지 느긋한 마음으로 기다려야 한다.

잘만 고르면 시세보다 10% 이상 저렴하게 매수할 수 있다는 것이 메리트이다. 대신 권리분석이 복잡하여 초보자라면 가급적 경매 컨설팅업체를 이용하여 경락받는 것이 안전하다.



3) 검증하기


투자리스트를 손에 쥐었다면 그 다음에 해야 할 것은 답사이다. 물건을 눈으로 확인 하는 것은 검증의 기본이다.

앞의 두 단계는 비교적 느슨하게 기한 없이 준비해도 문제가 될 것이 없지만, 여기부터는 속도를 내야한다.

일단 투자를 결정했다면 계약서 작성까지 한 달을 넘기지는 말 것을 충고한다.

내일 당장 팔릴 것처럼 얘기하는 부동산업자의 겁주고 윽박지르기에 말려들 필요는 없지만, 너무 시간을 끌다보면 스스로 지쳐서 김이 빠져버린다.

물건지에 답사를 나갈 때도 가급적 몰아서 보는 것이 좋다.

날씨 좋은 날에는 방도 잘 나간다고 한다. 같은 물건을 놓고도 그날의 컨디션이나 날씨, 교통량 등에 따라 다르게 판단할 수 있다.

따라서 답사하는 물건마다 날짜를 너무 벌어지면 정확한 비교를 할 수 없다.


두 번째 검증은 등기부 등본, 토지이용계획 확인서, 건축물 대장 등 서류 상의 하자를 확인 하는 것이다. 물건지의 용도나 설정이력은 어떠한지, 현재 대출 상황은 어떤지를 확인해야 한다. 세입자들과 임대차 관계 등도 면밀하게 검토해보자. 다행히 이런 탁상검증은 어지간한 부동산에서 대행해줄 수 있다.

하지만, 부동산업자의 말만 100% 믿어서는 안 된다. 도장을 찍는 것은 매수자의 몫이다.


매물도 마음에 들고 서류상으로도 문제가 없다면, 마지막으로 제3자의 객관적인 검증을 의뢰해보자.

다행히 주변 지인 중에 부동산 전문가가 있다면 다행이지만, 없다고 해도 그리 어려운 일은 아니다. 대부분의 부동산 포털사이트에서는 투자분석에 대한 유료서비스를 시행하고 있다. 5만원 정도면 충실한 답변을 구할 수 있다.


물건과 이해관계가 없는 지역 부동산을 찾아 투자분석을 의뢰했던 적이 있다. 사례금이야 투자금액에 따라 달라지겠지만, 누구보다도 그 지역의 장단점을 잘 알고 있기 때문에 미처 몰랐던 내용을 알려줄 것이다.

재미있는 사실은 부동산업자들의 투자성향이 대부분 소극적이라는 것이다. 이는 아마도 과거에 형성되었던 시세가 머리 속에 각인되어 지워지지 않기 때문인지도 모른다.



4) 투자실행


이제 여기까지 왔다면 마땅히 박수를 받을 만한 일이다. 우리 주위에는 살면서 투자와 담을 쌓는 사람을 흔하게 볼 수 있다.

이유를 들어보면 가지각색이다. 여유 돈이 없다. 투자할 시간이 없다. 아니면 애당초 투자와 나는 전혀 상관없다.

하지만, 진짜 이유는 그들의 앞의 3단계를 넘지 못했기 때문인지도 모른다. 그 만큼 정보를 수집하고, 자기에게 맞는 물건을 정하고, 검증하는 것은 어려운 일이다.


어떤 사람은 워낙 물려받은 자산이 넘쳐나서 투자를 할 필요가 없는 사람도 있을 것이다.

그러나 그런 사람도 언제가 매도를 해야 할 때가 일을 터인데, 매도도 매수 못지않은 투자의 기술이 필요하다. 적을 알고 나를 알아야 이길 수 있듯이, 매수를 잘 하는 사람이 매도도 잘하게 마련이다.


이제 도장을 찍는 일만 남았다.

일반적으로 매매계약을 할 때는 계약금과 중도금, 그리고 잔금으로 나눠진다. 계약금은 계약 이행을 담보로 하는 보증금으로써 10%를 넘지 않는 범위에서 매매 당사 간에 주고받는다.


시장의 상황에 따라 각각의 지불방식이 조금 차이가 있다. 매매 시장이 불안할 경우 매도자 입장에서는 중도금을 생략하고 계약을 하는 것이 유리하다.

이는 만의 하나 잔금일 전에 가격 상승폭이 계약금액을 상회할 경우 계약을 파기할 수도 있기 때문이다.

반면 매수자는 어떻게는 계약금을 올리고 중도금도 당겨놓는 것이 매매계약을 이행하기 위한 가장 확실한 방법이 될 수 있다.


막상 도장을 찍기 전까지 오만가지 생각이 머리를 복잡하게 만들기 마련이다. 중요한 것은 본인이 내린 결정을 믿어주는 것이다. 부동산은 거래세가 상당하기 때문에 짧은 기간에 수익을 남기도 파는 방법은 적절한 투자방식이 아니다.

어차피 몇 년을 내다보고 하는 투자라면 오십보백보라는 편한 마음으로 계약에 임해야 한다.



< 맺음말 >


인천 소래포구에 갔다. K차장이 그 곳에 부동산을 차렸다는 소식을 듣고 찾아가는 길이었다. 송도를 건너 10여분 쯤 들어가니 논현 택지지구의 개발을 하기 위해 크레인이 수 십대가 여기저기 심어져 있었다.

K차장을 처음 만났던 해 구월동은 마치 여기처럼 상가 건설이 한창이었다. 아무것도 없던 공터 앞에서 파라솔 하나 세워놓고 길가는 사람 붙잡고 상가 분양을 하던 그런 때였다.

그 틈에서 나도 팬스도 없는 땅에 올려진 컨테이너에 들어가 상가분양을 받아 나왔다.

K차장은 상가에 대해서는 아무것도 몰랐던 내게 귀한 정보와 지식을 주셨던 분이다. 

분양대행에서 손을 떼고 소래포구로 내려와 부동산을 개업한 지 몇 년 되었다고 한다.

지금은 난장판이지만, 송도 1차 개발이 완료될 즈음이면 크게 바뀔 것이라고 장담하셨다.

이미 수인선 복선화사업과 논현 택지지구, 한화 에코메트로 등은 개발이 한창이고 다른 대형 개발 호재가 풍부해서 앞으로 할 일이 많다고 자랑을 했다.


송도, 청라, 영종도로 이어지는 트라이앵글 신도시에 개발열풍이 불어 닥치고 있는 요즘, 불현듯 고차장의 목소리가 떠오른 것은 참 다행스런 일이다. 그의 경험과 지혜는 이번에도 어김없이 큰 가르침이 될 것이다.


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