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2006/12/09   성공하는 사람들과의 점심식사 - 여섯번째 <대한부동산학회 김무원교수님> (18)


성공하는 사람들과의 점심식사 - 여섯번째 <대한부동산학회 김무원교수님>
성공lunch | 2006/12/09 22:36












지난 주 대한부동산 학회 부회장으로 계시는 김무원 교수님과 만나 성공lunch의 시간을  가졌다.

교수님의 사무실에 걸려있는 액자들 중에서 제일 먼저 눈에 들어오는 사진이 있었다. 사모님과 4남매가 함께 따뜻한 포즈를 잡고 있던 잘 나온 가족사진이었다. 수업 중에는 좀처럼 보여주지 않으시던 환한 미소를 머금고 계셨다. 교수님의 든든한 지원자이자 버팀목을 하고 있는 것은 바로 이것이리라.


1. 김무원 교수님은 누구인가?


現 서울시 도시계획심의위원 및 토지평가심의위원

現 대한부동산학회 부회장

現 동아일보 문화센타 전임교수

前 KBS, MBC 부동산 전문 해설가

前 조선일보 및 주간조선 부동산 칼럼니스트

저서) 경기전망과 성공적인 부동산 경제생활 

     황금알을 낳은 거위 - 부동산

     완전 부동산 교실

     공인중개사 합격 교실(전과목 해설)

     한권으로 끝내는 공인중개사 전과목 포인트 학습서

     한권으로 끝내는 공인중개사 적중 예상문제집 


2. 인생에서 부동산이 주는 의미는 무엇인가?


교수님은 동아문화센터에서만 23년째 강의를 하고 계시다. 교수님 강의를 들었던 제자들 중에는 부동산 투자에 성공하여 수십억의 富를 쌓은 사람도 있고 높은 위치에 올라선 사람도 계셨다.

연세대 정외과를 졸업하신 교수님이 부동산에 발을 디디게 된 것은 집안에서 갖고 있던 땅 때문 이였다. 지금의 서울대역 사거리부근에 땅이 있었는데, 당시 개발바람이 불어 닥치자 장남인 교수님께서 그 땅을 처분하게 되었다.


소유권이전과 용도 변경 등 관련된 일을 알아보기 위해 구청과 등기소를 들락거리며 발품을 팔았지만, 지식이 없으면 큰 손해를 볼 수도 있고, 눈앞에 놓인 기회를 잡을 수도 없음을 절실하게 느끼셨다. 그렇게 시작한 부동산 공부에서 '여기에 바로 나의 길이 있고 내가 할 일이 있다.'라는 깨달음을 얻게 되었고, 본격적인 공부를 시작하셨다.


당시 만에도 부동산에 대한 학문적인 기반이 미진했고, 사회적인 인식도 그다지 좋지 않았다. 공부를 시작하자 주위의 만류도 대단했다고 하셨다. 그럴만한 것이 명문대에 좋은 학과를 나와서 더 좋은 조건의 직장도 많으셨으리라. 하지만 뜻을 굽히지 않으셨고, 한번 흔들리지 않고 오늘 날까지 이어오셨다. 그 때 반대하던 친구들은 대부분 일선에서 물러나 그 때의 선택을 부러워한다고 한다.


지난 이십여 년간 한반도 부동산시장을 옆에서 바라보셨던 교수님은 당장의 이익보다 중요한 것은 큰 그림을 볼 수 있는 안목이라고 당부하셨다.

그것은 우리 삶에도 그대로 적용될 것이다. 눈앞의 작은 골짜기에 좌절해서는 안 된다. 길게 보면 그것은 잠깐의 내리막에 불과하다. 곧 이어질 오름세를 믿고 기다릴 수 있는 힘을 길러야 한다.


3. 내년도 부동산시장의 전망


모두들 가슴 졸이며 궁금해 하고 있는 내년의 부동산 시장에 대해 이런 말씀을 주셨다.

사실 그 누구도 예측하기 어려운 것이 근래의 부동산 시장이지만, 교수님께서는 최근 연이어 발표하고 있는 부동산 정책들에 대해 우선적인 우려를 나타내셨다.

시장 왜곡을 야기하는 포퓰리즘에서 비롯된 정책이기 때문이다. 얼마 전 발표된 토지임대부분양방식, 속칭 반값아파트가 그 대표적인 사례이다.

문제는 이런 종류의 정부 정책이 총 동원되더라도 시장의 요구를 외면하는 정책은 실효를 거두기 어려울 것이라고 하셨다.

결과적으로 내년에 부동산 시장은 지역적으로, 시차적으로 폭락과 폭등이 교차되는 불안한 시장이 될 것이라는 하셨다.

즉, 강남권을 필두로 희소성이 보장되는 곳은 대형아파트는 여전히 상승요인이 강하게 남아있고, 반면에 경쟁력을 갖추지 못한 지역의 중소형급 아파트에는 신도시 등 공급물량의 급작스런 확대와 실물 경기 하락, 대출 규제나 금리 인상으로 인한 역매물 출현 등으로 폭락할 가능성이 있다고 하셨다.

강남권과 비강남권의 격차는 더 벌어질 것이라는 결론이다.

4. 청년 내집마련의 지름길


젊은 우리들이 로또에 당첨되는 기막힌 경우를 제외하고 내집마련을 할 수 있는 방법은 무엇인가? 교수님도 이에 대해서는 한 숨부터 내쉬셨다.

세간에 요즘 효자가 늘었다는 말이 있다. 자식들이 자기 힘으로 집 장만이 어려워지자 부모님 은덕을 빌리려고 효자노릇을 한다는 말이다. 나와는 거리가 있는 말이라 다행이긴 하지만, 우습고도 슬픈 현실이다.


고등학교에 들어가는 중3을 붙들고 ‘좋은 대학가는 법’에 대해 충고를 한다면 뭐라 할 것인가? 공부하는 좋은 습관을 길러라. 기본기에 충실해라...

지금 하고자 하는 말고 거기서 크게 벗어나지 못할 것이다. 가장 중요하기 때문이다.


부동산 투자의 기본은 무엇일까? 그것은 수학의 정석보다 간단했다.

바로 스크랩이다. 내 집을 갖고자 하는 사람은 당장 문방구에 가서 비닐파일을 한 권 사와야 한다. 그리고 제일 첫 페이지에는 내가 원하는 지역과 평형을 적어 둔다. 목표 부동산을 결정하는 것이다. 구체적인 기한을 함께 적으면 더욱 좋다. 이것은 바로 자신과의 약속이다.

신문이나 잡지, 인터넷 등에 관심지역에 대한 부동산 기사가 나오면, 찢고 오리고 출력해서 차곡차곡 모아야 한다.

이것이 지식이다. 이것이 투자이다.


어느 정도 자금을 마련한 사람이라면 일반분양뿐 아니라 특별분양에 대한 관심을 갖는 것도 내집마련의 조금 빠른 길이 될 수도 있다고 하셨다. 여기에 대해서는 개인적인 경험도 없고 아는 것도 거의 없기 때문에 자신 있게 얘기하기가 어렵다.

다만, 특별분양에 대해서는 일반인이 접근하기에 위험하다는 인식이 지배적이고, 말 그대로 ‘특별’한 경우의 사람을 위한 분양이라는 것임에도 불구하고, 관심을 가져서 손해 볼 것은 없을 것이라는 생각이다.

5. 맺음말


땅 위에 없던 길이 새로 놓일 때, 흔히 땅값은 3번 크게 오른다고 한다.

도로계획이 발표될 때. 착공할 때. 그리고 준공된 뒤 6개월쯤 지났을 때.

이것은 우리 인생에 새 길을 놓을 때도 마찬가지이다.

어떤 일을 하겠다고 결심하는 순간 자신의 가치는 성큼 올라가는 것이다. 그리고 그 계획을 실행에 옮기는 순간 두 번째 자아가치 상승이 이루어진다.


여기서 재밌는 것은 마지막 세 번째 상승이다. 새 길이 다 닦였을 때는 오히려 조용하고 거래도 뜨문한 경우가 흔하다. 이미 주위에서 새 길에 대한 기대만 잔뜩 하고 있기 때문이다.

본격적으로 그 땅의 가치가 오르는 것은 한 두 계절이 지난 다음이다. 그 때서야 주변에서 그 길의 활용도를 인정하고 인지도도 높아지고, 열심히 새 길을 다니게 된다.


우리 인생에서도 없던 길을 놓았다고 다음 날 당장 어떤 성과를 기대해서는 안 될 것이다. 느긋하게 기다릴 줄 아는 여유를 가져도 괜찮다. 왜냐면 길은 이미 놓였기 때문이다.



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